Ελλάδα- Golden Visa: Χιλιάδες νέες κατοικίες αναμένονται στην αγορά

Αισιοδοξία για τη διάθεση χιλιάδων νεόδμητων κατοικιών που βρίσκονται ήδη υπό ανάπτυξη σε διάφορα κτίρια της Αττικής δημιουργεί η υπογραφή και δημοσίευση της Κοινής Υπουργικής Απόφασης 214926/2025, με την οποία καθορίζονται οι όροι χορήγησης αδειών διαμονής (Golden Visa) όταν η κατοικία που αγοράζει ο επενδυτής προέρχεται από αλλαγή χρήσης. Πρόκειται για ρύθμιση που αναμενόταν στην αγορά από τον Απρίλιο του 2024, όταν θεσπίστηκε το νέο πλαίσιο για το πρόγραμμα «Χρυσή Βίζα».
Με τη συγκεκριμένη διάταξη δίνεται κίνητρο σε κατασκευαστές και επενδυτές ακινήτων να αξιοποιήσουν παλαιά επαγγελματικά ακίνητα (κτίρια γραφείων, αποθήκες, βιομηχανικά ακίνητα κ.ά.) και να τα μετατρέψουν σε κατοικίες. Εφόσον οι αγοραστές εντάσσονται στο πρόγραμμα Golden Visa, το κατώφλι της επένδυσης για τις κατοικίες που προκύπτουν από αλλαγή χρήσης διαμορφώνεται στις 250.000 ευρώ, αντί για τις 800.000 ευρώ που ισχύουν για το σύνολο της Αττικής, τον Δήμο Θεσσαλονίκης και τα μεγάλα νησιά. Παράλληλα, προβλέπεται ότι τα συγκεκριμένα ακίνητα απαγορεύεται να αξιοποιηθούν μέσω ψηφιακών πλατφορμών βραχυχρόνιας μίσθωσης.
Παράγοντες της αγοράς επισημαίνουν ότι η ρύθμιση κινητοποίησε δεκάδες εταιρείες ανάπτυξης ακινήτων, οι οποίες έχουν ωριμάσει ή υλοποιούν ήδη νέα έργα αξιοποιώντας παλαιά εργοστάσια, κτίρια γραφείων και αποθήκες σε περιοχές όπως η πρώην βιομηχανική ζώνη του Πειραιά, το Μοσχάτο, ο Κεραμεικός και άλλες περιοχές με παρηκμασμένα κτίρια, ακόμη και παλιά, εγκαταλελειμμένα ξενοδοχεία. Σύμφωνα με τις ίδιες εκτιμήσεις, τους επόμενους μήνες αναμένεται να εισέλθουν στην αγορά χιλιάδες νέα διαμερίσματα, κυρίως μικρής επιφάνειας (30–70 τ.μ.), τα οποία χαρακτηρίζονται περιζήτητα για ενοικίαση από νέα ζευγάρια, εργένηδες, διαζευγμένους και άλλες κατηγορίες ενδιαφερόμενων.
Την ίδια στιγμή, η εξέλιξη αυτή δημιουργεί προϋποθέσεις και για επενδυτική αξιοποίηση των διαμερισμάτων από τους νέους ιδιοκτήτες τους, δηλαδή τους αγοραστές μέσω Golden Visa. «Η νέα αυτή διάταξη εξυπηρετεί τον σκοπό της εισόδου νέων ακινήτων στην αγορά, μέσω της αξιοποίησης του επενδυτικού ενδιαφέροντος από το εξωτερικό», αναφέρει στο Capital.gr ο κ. Αλέξανδρος Ρισβάς, επικεφαλής του δικηγορικού γραφείου Ρισβάς & Συνεργάτες. Σύμφωνα με τον ίδιο, η ΚΥΑ αναμένεται να ξεκαθαρίσει το τοπίο και να ενθαρρύνει περισσότερες αγοραπωλησίες, καθώς η διαδικασία έγκρισης της άδειας διαμονής θα είναι ευκολότερη.
Με βάση όσα προβλέπει το σχετικό ΦΕΚ, για να εξασφαλιστεί η άδεια με το χαμηλό όριο των 250.000 ευρώ, οι ενδιαφερόμενοι θα πρέπει, πέραν των λοιπών δικαιολογητικών, να υποβάλουν και τεχνική έκθεση μηχανικού που θα βεβαιώνει την αλλαγή χρήσης, «όπως προκύπτει από τον έλεγχο της οικοδομικής άδειας, ή την έγκριση εργασιών δόμησης μικρής κλίμακας». Ειδικά για βιομηχανικά κτίρια, η τεχνική έκθεση θα πρέπει να αναφέρει και τη μη εγκατάσταση και λειτουργία βιομηχανίας τα τελευταία πέντε έτη, με τεκμηρίωση που μπορεί να προκύπτει, μεταξύ άλλων, από βεβαίωση διακοπής ηλεκτροδότησης (ΔΕΔΔΗΕ ή δήμος), από έντυπα Ε2 της τελευταίας πενταετίας ή από άλλα έγγραφα φορολογικής ή δημόσιας αρχής.
Το κατά πόσο η ρύθμιση θα δώσει νέα ώθηση στις αιτήσεις για άδειες διαμονής παραμένει ασαφές. Πάντως, από τις αρχές Απριλίου και μετά καταγράφεται σημαντική πτώση, εξέλιξη που αποδίδεται στο ότι έως το τέλος Μαρτίου οι περισσότεροι αιτούντες ήταν εκείνοι που είχαν κατοχυρώσει δικαίωμα λήψης άδειας με το προηγούμενο καθεστώς των χαμηλότερων ορίων. Έκτοτε ισχύουν τα νέα όρια των 800.000 ευρώ, με αποτέλεσμα να σημειωθεί πτώση που τον Οκτώβριο έφθασε το 50% σε σύγκριση με τον αντίστοιχο περσινό μήνα.
Στο δεκάμηνο από τις αρχές του 2025 έως το τέλος Οκτωβρίου, υποβλήθηκαν 6.212 αιτήσεις από επενδυτές, αριθμός μειωμένος κατά 12% σε σχέση με τις 7.052 της αντίστοιχης περιόδου του 2024. Παράλληλα, παραμένουν 10.946 εκκρεμείς αιτήσεις που δεν έχουν ακόμη εξεταστεί. Όσον αφορά τις νέες εγκρίσεις, αυτές ανήλθαν σε 7.156 το φετινό δεκάμηνο, αυξημένες κατά 109% σε ετήσια βάση.