Κλειστό ένα στα τέσσερα σπίτια σε Θεσσαλονίκη

Έντονο προβληματισμό προκαλεί στους φορείς της αγοράς ακινήτων η κυβερνητική απόφαση για επέκταση της απαγόρευσης δημιουργίας νέων καταλυμάτων βραχυχρόνιας μίσθωσης και στο κέντρο του Δήμος Θεσσαλονίκης, πέραν της Αθήνα, όπου το μέτρο εφαρμόζεται ήδη από τις αρχές του 2025 και θα παραμείνει σε ισχύ και το 2026. Παράγοντες της αγοράς εκτιμούν ότι η παρέμβαση αυτή δεν απαντά στο πραγματικό πρόβλημα στέγης, καθώς ο αριθμός των ακινήτων που χρησιμοποιούνται για βραχυχρόνια μίσθωση είναι περιορισμένος σε σχέση με το συνολικό απόθεμα κατοικιών και, κυρίως, με τον μεγάλο αριθμό κλειστών σπιτιών.
Σύμφωνα με την απογραφή κτιρίων του 2021 της ΕΛΣΤΑΤ, στον Δήμο Θεσσαλονίκης καταγράφονται 210.058 κατοικίες, εκ των οποίων 52.646 παραμένουν κλειστές. Πρόκειται για ποσοστό που αντιστοιχεί σχεδόν σε ένα στα τέσσερα σπίτια, γεγονός που, σύμφωνα με στελέχη της αγοράς, αποτυπώνει το βάθος του προβλήματος. Πολλές από τις κατοικίες αυτές ανήκουν σε ετεροδημότες ή ξένους ιδιοκτήτες, ωστόσο σημαντικό μέρος έχει περιέλθει σε τράπεζες, funds και εταιρείες διαχείρισης απαιτήσεων, χωρίς να αξιοποιείται λόγω γραφειοκρατικών και νομικών εμποδίων.
Περιορισμένος ρόλος της βραχυχρόνιας μίσθωσης
Την ίδια στιγμή, τα διαθέσιμα στοιχεία από εταιρείες ανάλυσης δεδομένων βραχυχρόνιας μίσθωσης, όπως η AirDNA, δείχνουν ότι στον Δήμο Θεσσαλονίκης τα ενεργά καταλύματα δεν ξεπερνούν τις 5.000 μονάδες, ποσοστό μόλις 2,37% του συνολικού αριθμού κατοικιών. Σε πολλές περιόδους, μάλιστα, ο αριθμός αυτός κινείται χαμηλότερα, μεταξύ 3.500 και 4.000 ακινήτων.
Παράγοντες της αγοράς επισημαίνουν ότι τα συνολικά μητρώα των πλατφορμών συχνά υπερεκτιμούν την πραγματική εικόνα, καθώς πολλοί ιδιοκτήτες εγγράφουν δοκιμαστικά τα ακίνητά τους, χωρίς τελικά να συνεχίζουν τη δραστηριότητα, επιστρέφοντας στη μακροχρόνια μίσθωση.
Το προηγούμενο της Αθήνας
Όπως σημειώνεται, το μέτρο της απαγόρευσης νέων καταλυμάτων δεν απέδωσε τα αναμενόμενα αποτελέσματα στο κέντρο της Αθήνας. Κατά τον τελευταίο χρόνο, όχι μόνο συνεχίστηκε η άνοδος των ενοικίων, αλλά καταγράφηκε και αύξηση του αριθμού των καταλυμάτων. Η εξέλιξη αυτή αποδίδεται στο γεγονός ότι πολλοί ιδιοκτήτες έσπευσαν να εκδώσουν ΑΜΑ (Αριθμό Μητρώου Ακινήτου) πριν την επιβολή της απαγόρευσης, διατηρώντας ανοιχτή την επιλογή της βραχυχρόνιας μίσθωσης.
Με βάση τα στοιχεία της AirDNA, στο κέντρο της Αθήνας λειτουργούσαν στο φετινό δεκάμηνο 14.651 καταλύματα, έναντι 13.913 στο τέλος του 2024. Παράλληλα, σύμφωνα με τον δείκτη SPI του Spitogatos.gr, η μέση ζητούμενη τιμή ενοικίασης στο κέντρο της πρωτεύουσας αυξήθηκε κατά 7,6%, φθάνοντας τα 11,52 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο.
Τι προβλέπεται για τη Θεσσαλονίκη
Για τη Θεσσαλονίκη, το μέτρο του περιορισμού έκδοσης νέων ΑΜΑ αναμένεται να εφαρμοστεί από την 1η Μαρτίου 2026 και να ισχύσει για ολόκληρο το έτος. Ωστόσο, δεν θα αφορά το σύνολο του δήμου, αλλά συγκεκριμένο τμήμα του κέντρου, από την Πλατεία Αριστοτέλους, κατά μήκος των οδών Εγνατίας και Τσιμισκή, έως την παραλιακή ζώνη από το λιμάνι έως τον Λευκό Πύργο.
Στελέχη της αγοράς εκτιμούν ότι ο περιορισμός αυτός ενδέχεται να ενισχύσει τις πιέσεις στις τιμές των ξενοδοχείων, λόγω μείωσης του ανταγωνισμού, χωρίς να αυξήσει ουσιαστικά τη διαθεσιμότητα κατοικιών για μακροχρόνια μίσθωση.
Κίνδυνος αντίθετου αποτελέσματος
Παράλληλα, το περιθώριο των δύο μηνών πριν από την εφαρμογή του μέτρου εκτιμάται ότι θα οδηγήσει σε εντατικοποίηση επενδύσεων για την εξασφάλιση ΑΜΑ, δεσμεύοντας τελικά περισσότερα ακίνητα από όσα θα μπορούσαν δυνητικά να επιστρέψουν στη μακροχρόνια αγορά. Όπως σημειώνουν παράγοντες του κλάδου, η πολιτική αυτή κινδυνεύει να επιδεινώσει, αντί να αμβλύνει, το στεγαστικό πρόβλημα, τη στιγμή που χιλιάδες κατοικίες παραμένουν ανεκμετάλλευτες.